Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде: сколько стоит оформлениеTaxes and fees when buying property in Thailand: what registration costs

Из чего складываются расходыWhat the costs are made of

Государство считает расходы на передачу права не от «цены в объявлении», а от оценочной стоимости объекта (assessed value), которую устанавливает Земельный департамент, — или от фактической цены сделки, если она выше. Берут бо́льшую из двух величин.Government transfer costs are calculated not from the "asking price" but from the property's assessed value (set by the Land Department) — or from the actual sale price, if it's higher. The greater of the two is used.

Всего в Земельный департамент вносят четыре основных платежа: сбор за регистрацию перехода (transfer fee), специальный бизнес-налог (SBT) или взаимоисключающий с ним гербовый сбор (stamp duty) и удерживаемый налог (withholding tax). Разберём каждый.In total there are four main payments to the Land Department: the transfer fee, the Specific Business Tax (SBT) or the mutually exclusive stamp duty, and the withholding tax. Let's go through each.

### Transfer fee — сбор за регистрацию перехода, 2%### Transfer fee — 2%

Основной сбор за саму регистрацию перехода права. Ставка — 2% от оценочной (или продажной) стоимости, бо́льшей из двух. На практике его чаще всего делят 50/50 между покупателем и продавцом, но это не закон, а договорённость: распределение фиксируют в договоре купли-продажи (SPA). Бывает, что одна сторона берёт сбор целиком — всё решается на переговорах.This is the main fee for registering the transfer of ownership itself. The rate is 2% of the assessed (or sale) value, whichever is higher. In practice this fee is most often split 50/50 between buyer and seller, but that isn't law — it's an agreement recorded in the sale and purchase agreement (SPA). Sometimes one side takes it on entirely; it's settled in negotiation.

### SBT — специальный бизнес-налог, 3,3%### SBT — Specific Business Tax, 3.3%

Specific Business Tax (SBT) применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет или если продажа коммерческая — например, продаёт застройщик или компания. Ставка — 3,3% (3% основного налога плюс муниципальная надбавка) от оценочной или продажной стоимости. По закону платит продавец.The Specific Business Tax (SBT) applies if the seller has owned the property for less than 5 years, or if the sale is commercial in nature (for example, a developer or a company is selling). The rate is 3.3% (3% base tax plus a municipal surcharge) of the assessed or sale value. By law it's paid by the seller.

### Stamp duty — гербовый сбор, 0,5%### Stamp duty — 0.5%

Гербовый сбор — альтернатива SBT. Ставка — 0,5% от оценочной/продажной стоимости. Его берут, если продавец владел объектом 5 лет и дольше; SBT в этом случае не начисляют. Платит тоже продавец.Stamp duty is the alternative to SBT. The rate is 0.5% of the assessed/sale value. It applies if the seller has owned the property for 5 years or more (in which case SBT is not charged). It's also paid by the seller.

Важный момент: SBT и гербовый сбор взаимоисключающие — в одной сделке платят что-то одно. Есть SBT (владение менее 5 лет) — гербового сбора нет. Владение 5 лет и больше — вместо SBT гербовый сбор 0,5%. Поэтому срок владения продавца напрямую влияет на сумму расходов.An important point: SBT and stamp duty are mutually exclusive — only one is paid per transaction. If SBT applies (ownership under 5 years), stamp duty is not charged. If ownership is 5 years or more, stamp duty of 0.5% is paid instead of SBT. So the seller's holding period directly affects the total cost.

### Withholding tax — удерживаемый налог### Withholding tax

По сути это предоплата налога на доход продавца от продажи. Его удерживают прямо в Земельном департаменте при регистрации. Размер зависит от того, кто продаёт:This is essentially a prepayment of the seller's income tax on the sale. It's withheld right at the Land Department during registration. The amount depends on who is selling:

• если продавец — компания (юрлицо), удерживают 1% от оценочной или продажной стоимости (бо́льшей из двух);if the seller is a company (legal entity), 1% of the assessed or sale value (whichever is higher) is withheld;
• если продавец — физическое лицо, налог считают по прогрессивной шкале: от оценочной стоимости и срока владения. Единой ставки здесь нет — работает формула с вычетами, которые зависят от числа лет владения, поэтому конкретную цифру считают индивидуально.if the seller is an individual, the tax is calculated on a progressive scale — based on the assessed value and the holding period. There's no single fixed rate here: a special formula with deductions depending on the number of years of ownership applies, so the exact figure is worked out case by case.

По закону удерживаемый налог — расход продавца: это его налог на доход.By law the withholding tax is the seller's cost (it's their income tax).

Таблица: основные платежи при сделкеTable: main payments in a transaction

• Transfer fee (регистрация перехода) — 2% от оценочной/продажной стоимости — Часто 50/50 (договорное) — Всегда при передаче праваTransfer fee (registration of transfer) — 2% of assessed/sale value — Often 50/50 (by agreement) — Always, on transfer of title
• SBT (специальный бизнес-налог) — 3,3% — Продавец — Если продавец владел объектом менее 5 лет / коммерческая продажаSBT (Specific Business Tax) — 3.3% — Seller — If the seller owned the property under 5 years / commercial sale
• Stamp duty (гербовый сбор) — 0,5% — Продавец — Если продавец владел объектом 5 лет и дольше (вместо SBT)Stamp duty — 0.5% — Seller — If the seller owned the property 5 years or more (instead of SBT)
• Withholding tax (удерживаемый налог) — Компания — 1%; физлицо — по прогрессивной шкале — Продавец — Всегда при передаче права (как налог на доход продавца)Withholding tax — Company — 1%; individual — progressive scale — Seller — Always, on transfer of title (as the seller's income tax)

> SBT и гербовый сбор — взаимоисключающие: в одной сделке платится только что-то одно.> SBT and stamp duty are mutually exclusive: only one is paid per transaction.

Кто что платит: жёсткого правила нетWho pays what: there's no hard rule

Частый вопрос — «а кто всё это оплачивает». Короткий ответ: по закону основная нагрузка на продавце, но многое решает договор.A common question is "who actually pays all this." The short answer: by law most of it falls on the seller, but a lot is by agreement.

• SBT / гербовый сбор и удерживаемый налог по закону — расходы продавца: это его налоги от продажи.SBT / stamp duty and withholding tax are, by law, the seller's costs (these are their taxes on the sale).
• Transfer fee чаще всего делят 50/50, но это вопрос договорённости.The transfer fee is most often split 50/50, but that's a matter of agreement.

На практике распределение расходов — предмет переговоров, и его обязательно фиксируют в договоре купли-продажи (SPA). Бывает, что продавец объявляет «чистую» цену, а все сборы перекладывает на покупателя; бывает наоборот. Поэтому ещё до подписания разберитесь, кто какие платежи берёт на себя, и пропишите это в договоре. За этим следит ваш юрист.In practice, how the costs are split is a matter of negotiation and is always recorded in the sale and purchase agreement (SPA). Sometimes the seller quotes a "net" price and passes all the fees to the buyer; sometimes it's the other way round. So before signing, it's important to be clear on who takes on which payments and to put it in the contract. The buyer's lawyer keeps an eye on this.

Льгота 2026 года — и почему она не для иностранцевThe 2026 relief — and why it's not for foreigners

В 2026 году в Таиланде действует мера поддержки рынка жилья: для жилых объектов и кондоминиумов стоимостью до 7 млн бат ставку transfer fee снизили с 2% до символических 0,01% (период действия — до 30 июня 2026 года).In 2026 Thailand has a housing-market support measure in place: for residential properties and condominiums valued up to 7 million baht, the transfer fee rate is reduced from 2% to a token 0.01% (in force until 30 June 2026).

Звучит привлекательно, но есть принципиальный нюанс: льгота распространяется только на граждан Таиланда. На иностранных покупателей она не действует — им transfer fee считают по обычной ставке 2%. Поэтому, планируя бюджет на оформление, иностранцу не стоит закладывать эту скидку: считайте по стандартным ставкам.It sounds attractive, but there's a crucial catch: this relief applies only to Thai citizens. It does not apply to foreign buyers — for them the transfer fee is calculated at the usual 2% rate. So when planning a registration budget, a foreigner should not count on this discount: use the standard rates for the calculation.

Ежегодный налог и прочие расходыAnnual tax and other costs

Кроме разовых расходов на оформление есть и другие статьи, о которых полезно знать.Besides the one-off registration costs, there are other items worth knowing about.

Ежегодный налог на владение (Land and Building Tax). После покупки собственник платит небольшой ежегодный налог. Ставки зависят от типа объекта и его стоимости; для жилья, в котором живут, они низкие. Это не разовый платёж при сделке, а регулярный — закладывайте его в расходы на содержание.Annual ownership tax (Land and Building Tax). After the purchase, the owner pays a small annual tax on owning the property. Rates depend on the type and value of the property; for residential property that is lived in, they are low. This isn't a one-off transaction payment but a recurring one — factor it into your holding costs.

Услуги юриста. Сопровождение сделки лицензированным юристом — отдельная статья расходов, но именно она защищает покупателя: проверка титула, договора, распределения сборов, регистрация. На этом лучше не экономить.Lawyer / conveyancer fees. Having the deal handled by a licensed lawyer is a separate cost item, but it's exactly what protects the buyer: title checks, the contract, how fees are split, registration. It's a sensible investment, not a waste.

Комиссия агентства. Если в сделке участвует агентство, его комиссию обычно платит продавец — она уже «зашита» в цену. Уточняйте это заранее.Agency commission. If an agency is involved, its commission is usually paid by the seller (it's already built into the price). Clarify this in advance.

Регистрация аренды (для лизхолда). Если вы оформляете не покупку, а долгосрочную аренду (лизхолд), за регистрацию договора в Земельном департаменте берут отдельную пошлину — около 1,1% от общей суммы аренды за весь срок. Это отдельный сценарий со своими расходами.Lease registration (for leasehold). If you're registering a long-term lease (leasehold) rather than a purchase, registering the lease at the Land Department carries a separate fee — around 1.1% of the total rent over the whole term. That's a separate scenario with its own costs.

Пример: примерный диапазон расходовExample: approximate cost range

Точные суммы заранее не назвать — всё зависит от оценочной стоимости и срока владения продавца. Но порядок величин выглядит так (в процентах от оценочной стоимости):Exact amounts can't be named in advance — it all depends on the assessed value and the seller's holding period. But the order of magnitude looks like this (as a percentage of the assessed value):

• Минимальный сценарий (продавец владел 5+ лет, поэтому гербовый сбор вместо SBT): transfer fee 2% + гербовый сбор 0,5% + удерживаемый налог. Итого — примерно от 2,5% и выше.Minimum scenario (seller owned 5+ years, so stamp duty instead of SBT): transfer fee 2% + stamp duty 0.5% + withholding tax. Total — roughly from 2.5% and up.
• Более затратный сценарий (продавец владел менее 5 лет, начисляется SBT): transfer fee 2% + SBT 3,3% + удерживаемый налог. Итого — ориентировочно до 6,3% и выше.Higher-cost scenario (seller owned under 5 years, SBT applies): transfer fee 2% + SBT 3.3% + withholding tax. Total — roughly up to 6.3% and above.

То есть совокупные госрасходы на оформление обычно укладываются в 2,5%–6,3%+ от оценочной стоимости — в зависимости от срока владения продавца и условий сделки. Кто из сторон какую часть берёт, определяет договор. Эти цифры показывают порядок величин, а не точный расчёт: его сделает специалист под вашу сделку.So the combined government registration costs usually fall within a range of about 2.5%–6.3%+ of the assessed value, depending on the seller's holding period and the terms of the deal. Which side bears which part is set by the contract. These figures are for understanding the order of magnitude, not a precise calculation — a specialist will do that for your specific deal.