Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде в 2026Can a foreigner buy property in Thailand in 2026

Короткий ответThe short answer

Да, иностранец может законно владеть недвижимостью в Таиланде. Но способ владения зависит от типа объекта:Yes, a foreigner can legally own property in Thailand. But the form of ownership depends on the type of property:

• Квартира в кондоминиуме — можно оформить во фрихолд (полную собственность) при соблюдении условий;A condominium unit — can be owned freehold (full ownership) if the conditions are met;
• Земля — иностранец не может владеть ею напрямую, в собственное имя. Зато есть законные альтернативы: аренда (лизхолд), узуфрукт, суперфиций, а также владение строением отдельно от земли.Land — a foreigner cannot own it directly, in their own name. But there are legal alternatives: leasehold, usufruct, superficies, and owning the building separately from the land.

Разберём каждый вариант.Let's go through each option.

Кондо: единственный фрихолд для иностранцаCondos: the only freehold open to foreigners

Квартира в кондоминиуме — самый простой путь. Иностранец покупает её в полную собственность (фрихолд), оформляет на своё имя и получает чанот — свидетельство о праве. Но есть два условия, и оба принципиальные.A condominium unit is the simplest and clearest route. A foreigner can buy it outright (freehold), register it in their own name and receive a chanote (the title deed). But there are two key conditions.

### Квота 49%### The 49% quota

В каждом здании-кондоминиуме иностранцам в совокупности может принадлежать не более 49% от общей площади квартир. Оставшийся 51% остаётся за гражданами или компаниями Таиланда. Правило действует с 1979 года и с тех пор не менялось.In any condominium building, foreigners may collectively own no more than 49% of the total floor area of the units. The remaining 51% must stay owned by Thai citizens or companies. This rule has been in place since 1979 and hasn't changed.

Что это значит на практике: прежде чем вносить деньги, получите письменное подтверждение от управляющей компании (юридического лица кондоминиума), что свободная иностранная квота в этом здании ещё есть. Если квота выбрана, фрихолд на иностранца не оформить — и узнать об этом надо ДО подписания договора и оплаты.In practice this means: before paying anything, you must get written confirmation from the condominium's juristic person (management) that free foreign quota still exists in that building. If the quota is used up, a foreigner cannot register freehold — and it's vital to know this BEFORE signing and paying.

### Деньги должны прийти из-за рубежа### The money must come from abroad

Второе условие — происхождение денег. Чтобы зарегистрировать фрихолд по квоте, сумма покупки должна прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте на тайский банковский счёт. Банк выдаёт на неё FET-форму (Foreign Exchange Transaction Form; прежнее название — Thor Tor 3). Именно её требует Земельный департамент, когда регистрирует квартиру на иностранца.The second condition is the origin of the funds. To register freehold under the quota, the purchase money must enter Thailand from abroad in foreign currency into a Thai bank account. The bank then issues a special document — the FET form (Foreign Exchange Transaction Form; formerly Thor Tor 3). The Land Department requires this form to register a unit to a foreigner.

Деньги, которые уже лежат на местном счёте в Таиланде, для фрихолд-регистрации по квоте не подойдут. Поэтому перевод планируют заранее и сохраняют все банковские подтверждения.Money already inside Thailand (sitting in a local account, for example) will not work for freehold registration under the quota. So plan the transfer in advance and keep all bank confirmations.

### Как выглядит процесс (упрощённо)### What the process looks like (simplified)

• Юрист проверяет здание и объект: титул, обременения, свободную иностранную квоту.A lawyer checks the building and the unit: title, encumbrances, free foreign quota.
• Вы получаете письменное подтверждение свободной квоты.You get written confirmation of free quota.
• Деньги переводят из-за рубежа в валюте, банк выдаёт FET-форму.Money is transferred from abroad in foreign currency; the bank issues the FET form.
• Стороны подписывают договор, вносят оплату.The parties sign the contract and pay.
• Сделку регистрируют в Земельном департаменте, вы получаете чанот на своё имя.The deal is registered at the Land Department, and you receive the chanote in your name.

Земля и дом: почему напрямую нельзя и какие есть законные путиLand and houses: why direct ownership isn't allowed, and what is

С землёй строже. По тайскому закону иностранец не может владеть землёй в собственное имя — за редкими исключениями, которые частному покупателю на практике недоступны. Но это не тупик: законных способов пользоваться землёй и домом несколько.Land is stricter. Under Thai law, a foreigner cannot own land in their own name — apart from rare exceptions that are practically out of reach for a private buyer. But it's not a dead end: there are several legal ways to use land and a house.

### Лизхолд (долгосрочная аренда)### Leasehold (long-term lease)

Лизхолд — это регистрируемое право аренды земли или объекта на срок до 30 лет. Договор регистрируют в Земельном департаменте. Инструмент рабочий и распространённый.Leasehold is a registrable right to lease land or property for up to 30 years. The contract is registered at the Land Department, and it's a perfectly workable, common tool.

Важный нюанс. Раньше была популярна схема «30+30+30»: в договор заранее вписывали три срока подряд, чтобы вышли как бы «90 лет». По судебной практике 2025 года такая конструкция гарантией не считается — заранее прописанные автоматические продления сами по себе не работают. Продлить аренду можно по соглашению сторон, но закон этого не гарантирует. Это стоит понимать трезво.A key point. The once-popular "30+30+30" scheme — three consecutive renewals written into the contract in advance to mimic "90 years" — is no longer treated as a guarantee under 2025 Thai court practice. Pre-baked automatic renewals do not work on their own. Renewal is possible by mutual agreement, but it is not guaranteed by law. Worth understanding soberly.

### Владение строением отдельно от земли### Owning the building separately from the land

Дом (строение) и земля под ним — юридически разные объекты. Отсюда рабочая связка: дом оформляют в собственность на иностранца, а землю под ним берут в долгосрочную аренду. Так законно покупают виллы.In Thailand a house (the structure) and the land beneath it are legally separate. So one option is: the house is owned by the foreigner, while the land under it is leased long-term. This is legal and often used when buying villas.

### Узуфрукт (usufruct)### Usufruct

Узуфрукт — это регистрируемое право пользоваться чужим имуществом и извлекать из него выгоду. Срок — до 30 лет или пожизненно (на срок жизни обладателя права). Узуфрукт регистрируют на титуле, и закон его защищает.A usufruct is a registrable right to use someone else's property and take its benefits. The term is up to 30 years or for life (the lifetime of the right-holder). It's registered on the title and protected by law.

Минусы: право не передаётся другим и прекращается со смертью обладателя. Зато тайские суды признают узуфрукт полноценным формальным правом — это надёжнее простой аренды.Downsides: the right can't be transferred to others and ends on death of the holder. But Thai courts recognise usufruct as a genuine formal right — which makes it more secure than a plain lease.

### Суперфиций (superficies)### Superficies

Суперфиций — это право владеть строением (домом), стоящим на чужой земле. Срок — до 30 лет или пожизненно. В отличие от узуфрукта, суперфиций передаётся — например, по наследству. Его часто сочетают с арендой или узуфруктом на землю.A superficies is a right to own a building standing on someone else's land. The term is up to 30 years or for life. Unlike usufruct, a superficies can be transferred (inherited, for example). It's often combined with a lease or usufruct over the land.

### Тайская компания — и почему здесь нужна осторожность### A Thai company — and why caution is needed here

Теоретически землю можно оформить на тайскую компанию, в которой у иностранца есть доля. Но компания должна быть реальной: вести деятельность, иметь настоящих тайских участников и внятную бизнес-логику.In theory, land can be held by a Thai company in which a foreigner has a stake. But the company must be real: trading, with genuine Thai participants and proper business logic.

А вот номинальные структуры — когда тайские акционеры существуют лишь на бумаге, чтобы обойти запрет на владение землёй, — НЕЗАКОННЫ. И это не теория: в Таиланде идёт крупнейшая кампания по проверке таких компаний. Под проверку попали более 46 000 фирм (в том числе в Хуа Хине), а «пассивных» тайских акционеров вычисляют в том числе ИИ-анализом.By contrast, nominee structures — where Thai shareholders exist only on paper to bypass the land-ownership ban — are ILLEGAL. And this isn't theoretical: Thailand is running its biggest-ever crackdown on such companies. Over 46,000 firms are under review (including in Hua Hin), and AI analysis is being used to identify "passive" Thai shareholders.

Санкции серьёзные: до 3 лет тюрьмы, штраф до 1 млн бат, принудительный роспуск компании и конфискация земли. Считать «оформим на компанию» лёгким обходом закона — опасно. Если компанию рассматривают всерьёз, это должна быть настоящая структура под контролем лицензированного юриста, а не фикция.The penalties are serious: up to 3 years in prison, a fine of up to 1 million baht, forced dissolution of the company, and confiscation of the land. So treating "we'll register it to a company" as an easy workaround is dangerous. If a company is seriously considered, it must be a real structure under a licensed lawyer's control — not a fake one.

Таблица: способы владения недвижимостью иностранцемTable: ways a foreigner can hold property

• Фрихолд-кондо — Полная собственность на квартиру — Бессрочно — Самый надёжный путь, чанот на своё имя — Только в рамках квоты 49%; нужен перевод денег из-за рубежа + FETFreehold condo — Full ownership of a unit — Indefinite — Most secure route; chanote in your name — Only within the 49% quota; needs funds from abroad + FET
• Лизхолд (аренда) — Право пользования землёй/объектом — До 30 лет — Простой и распространённый инструмент — Продление не гарантировано законом; схема «30+30+30» ненадёжнаLeasehold — Right to use land/property — Up to 30 years — Simple, common tool — Renewal not guaranteed by law; "30+30+30" no longer reliable
• Дом + аренда земли — Собственность на строение, аренда земли — Дом — бессрочно, земля — до 30 лет — Реальное владение домом — Земля всё равно в арендеHouse + land lease — Ownership of the building, leased land — House indefinite, land up to 30 years — Genuine ownership of the house — Land is still leased
• Узуфрукт — Право пользоваться и извлекать выгоду — До 30 лет или пожизненно — Признаётся судами, надёжнее простой аренды — Не передаётся, прекращается со смертьюUsufruct — Right to use and take benefits — Up to 30 years or for life — Recognised by courts; safer than a plain lease — Not transferable; ends on death
• Суперфиций — Право владеть строением на чужой земле — До 30 лет или пожизненно — Передаётся (в т.ч. по наследству) — Касается строения, не землиSuperficies — Right to own a building on others' land — Up to 30 years or for life — Transferable (incl. by inheritance) — Concerns the building, not the land
• Тайская компания — Земля на компанию — По уставу — Возможно при реальном бизнесе — Номинальные схемы незаконны: тюрьма, штраф, конфискацияThai company — Land held by a company — Per the articles — Possible with a real business — Nominee schemes illegal: prison, fine, confiscation

Что меняется в 2026 (реформы)What's changing in 2026 (reforms)

Слухов много, поэтому скажем прямо: на 27 июня 2026 года никаких новых послаблений в силу не вступило.There are a lot of rumours around this topic, so let's be plain: as of 27 June 2026, no new relaxations have come into force.

• 99-летняя аренда — обсуждалась в 2025 году как идея заменить нынешний 30-летний лизхолд. Пока не принято.A 99-year lease — discussed in 2025 as an idea to replace the current 30-year leasehold. So far not adopted.
• Повышение квоты для иностранцев — звучало предложение поднять долю иностранцев в кондоминиуме с 49% до 75%. Тоже не принято; параллельно обсуждались и обратные, ограничительные идеи.Raising the foreign quota — there was a proposal to lift the foreign share in a condominium from 49% to 75%. Also not adopted; at the same time, restrictive ideas in the opposite direction were also discussed.

Вывод простой: ориентируйтесь на действующий закон, а не на новости о планах. Примут реформы — правила изменятся, и тогда их надо будет перепроверить.The takeaway is simple: go by the law in force, not by news about plans. If reforms pass, the rules will change — and you'll need to re-check them.

Как сделать безопасноHow to do it safely

Безопасная сделка держится на трёх вещах:In short, a safe transaction rests on three things:

• Лицензированный тайский юрист. Не агент продавца, а ваш независимый юрист: он проверит документы и проведёт сделку. Это главное вложение в спокойствие.A licensed Thai lawyer. Not the seller's agent, but your own independent lawyer who checks the documents and handles the deal. This is the main investment in peace of mind.
• Проверка титула (чанот). Убедитесь, что у объекта правильный тип титула (полноценный чанот / Nor Sor 4 Jor), нет обременений, залогов и споров, а продавец действительно вправе продавать.Title (chanote) verification. You need to make sure the property has the right title type (a full chanote / Nor Sor 4 Jor), no encumbrances, mortgages or disputes, and that the seller actually has the right to sell.
• Официальная регистрация в Земельном департаменте. Собственность, аренду, узуфрукт и суперфиций нужно зарегистрировать. Устные договорённости и «расписки» юридической силы не имеют.Official registration at the Land Department. Ownership, a lease, usufruct and superficies must all be registered — verbal agreements and "receipts" carry no legal weight.

Законные пути существуют и работают: фрихолд-кондо, зарегистрированная аренда, узуфрукт, суперфиций. Главное — не «обходить» закон, а пользоваться тем, что он разрешает.Safe, legal routes genuinely exist: freehold condos, registered leases, usufruct and superficies. The key is not to "get around" the law, but to use correctly what it allows.

Почему наш район интересенWhy our area is interesting

Мы не агентство недвижимости — мы кайт-школа. Но раз уж вы дочитали, скажем пару слов о нашем куске побережья.We're not a real estate agency — we're a kite school. But since you're reading this, we'll honestly say what's good about our stretch of coast.

Пак Нам Пран и соседний национальный парк Сам Рой Йот — растущий, живой район. Сюда едут кататься на кайте, здесь проходят соревнования по кайтсёрфингу, мотокросс, марафоны. В регион вкладываются: появляются инфраструктура, жильё, сервисы. Поэтому он интересен и для жизни, и как возможное вложение — без столичной суеты, зато с морем и ветром под боком.Pak Nam Pran and the neighbouring Sam Roi Yot national park are a growing, lively area. People come here to kite, and the area hosts sporting events: kitesurfing competitions, motocross, marathons. Investment is flowing in — infrastructure, housing and services are appearing. So it's interesting both to live in and as a possible investment — without the big-city bustle, but with the sea and wind right there.

JollyKite здесь давно. Мы знаем район изнутри и поможем сориентироваться: где какие районы, какой ветер, как устроена зимовка. А юридическую сторону сделки проведёт лицензированный юрист.JollyKite has been here a long time; we know the area from the inside and are happy to help you get your bearings: which areas are which, what the wind is like, how wintering works. For the legal side of a deal, a licensed lawyer will guide you.

Хотите присмотреться к месту вживую? Загляните на наш спот или напишите нам — расскажем про район по-честному.Want to see the place for yourself? Stop by our spot or drop us a line — we'll tell you about the area honestly.

> Полезное по теме: страхи и мифы о покупке недвижимости в Таиланде и как устроена зимовка в Хуа Хине.> Related reading: fears and myths about buying property in Thailand and how wintering in Hua Hin works.