Как купить квартиру (кондо) в Хуа Хине: пошагово для иностранцаHow to buy an apartment (condo) in Hua Hin: a step-by-step guide for foreigners

Почему именно кондо — и при чём тут фрихолдWhy a condo — and where freehold comes in

Коротко напомним основу. По тайскому закону иностранец не может владеть землёй на своё имя. А вот квартиру в кондоминиуме — может: в полную собственность, с чанотом (свидетельством о праве) на руках. Схема законная и хорошо обкатанная, но работает при двух условиях: в здании есть свободная иностранная квота, а деньги на покупку пришли из-за рубежа. Оба условия разберём в шагах ниже.A quick reminder of the basics. Under Thai law, a foreigner cannot own land in their own name. But a condominium unit — yes, in full ownership, with a chanote (title deed). This is legal and well-established — provided two conditions are met: free foreign quota in the building and the purchase money coming from abroad. We'll cover both in the steps below.

Теперь — сам порядок действий.Now, the order of actions.

Шаг 1. Проверка иностранной квоты (до любого депозита)Step 1. Check the foreign quota (before any deposit)

Фрихолд на иностранца в кондоминиуме возможен, пока иностранцам в совокупности принадлежит не более 49% от общей площади квартир в этом здании. Оставшийся 51% должен оставаться за гражданами или компаниями Таиланда. Это правило действует с 1979 года.Foreign freehold in a condominium is possible while foreigners collectively own no more than 49% of the total floor area of the units in that building. The remaining 51% must stay with Thai citizens or companies. This rule has been in place since 1979.

Что это значит на практике: прежде чем вносить хоть какой-то депозит, убедитесь, что в выбранном здании ещё осталась свободная иностранная квота под нужную квартиру. Подтверждение берите письменное — у управляющей компании кондоминиума (Juristic Person).In practice: before paying any deposit, you must confirm that free foreign quota still exists in the chosen building for the chosen unit. The confirmation must be in writing — from the condominium's management (the Juristic Person).

Если квота уже выбрана, оформить квартиру во фрихолд на иностранца не получится: останется либо лизхолд (долгосрочная аренда), либо другой объект. Поэтому квоту проверяют первым делом — ошибка здесь стоит депозита.If the quota is already used up, you can't register the unit as foreign freehold — you'd have to take it on leasehold or look for another unit. That's why the quota check comes first: a mistake here means losing your deposit for nothing.

Шаг 2. Резервация (договор + депозит)Step 2. Reservation (agreement + deposit)

Квартира выбрана, квота подтверждена — объект бронируют. Стороны подписывают договор резервации, покупатель вносит депозит: обычно 50 000–100 000 бат, в зависимости от проекта и цены объекта.Once the unit is chosen and the quota confirmed, the unit is reserved. A reservation agreement is signed and a deposit is paid — usually around 50,000–100,000 baht (depends on the project and price).

Два момента, которые лучше понимать заранее:Two things to understand in advance:

• Резервация снимает объект с продажи на оговорённый срок, пока юрист ведёт проверку.The reservation takes the unit off the market for an agreed period while the lawyer runs checks.
• Депозит часто невозвратный: передумаете без веской причины — деньги могут не вернуть. Поэтому квоту (шаг 1) проверяют ДО резервации, а условия возврата читают в договоре внимательно.This deposit is often non-refundable — if you change your mind without good cause, it may not be returned. That's why you check the quota (Step 1) BEFORE reserving, and read the refund terms carefully.

Шаг 3. Due diligence — юридическая проверка (через юриста)Step 3. Due diligence — legal checks (via a lawyer)

Это сердце сделки. Юрист проверяет объект в Земельном департаменте и разбирает документы продавца. Что именно он смотрит:This is the heart of the deal. Your lawyer makes inquiries and checks at the Land Department and against the seller's documents. Specifically:

• Титул (тип свидетельства о праве). Самый надёжный — чанот (Chanote, он же Nor Sor 4 Jor). Nor Sor 3 Gor тоже допустим, но чанот предпочтительнее. Юрист подтверждает, что титул настоящий и корректный.Title (type of deed). The most secure title is the Chanote (also Nor Sor 4 Jor). Nor Sor 3 Gor is also acceptable, but a Chanote is preferable. The lawyer confirms the title is genuine and correct.
• Собственник. Продавец — реальный и единственный владелец и вправе продавать.Owner. That the seller is the real, sole owner with the right to sell.
• Обременения. Нет ипотеки и залога, сервитутов, зарегистрированных аренд и других ограничений.Encumbrances. No mortgage/charge, servitudes, registered leases or other restrictions on the unit.
• Сертификат о свободной квоте. Письменное подтверждение от управляющей компании, что иностранная квота под эту квартиру свободна (формальная версия шага 1).Quota certificate. Written confirmation from the management that the foreign quota for this unit is genuinely free (the formal version of Step 1).
• Для проектов на стадии стройки — плюс разрешения застройщика, EIA и репутация девелопера.For off-plan projects — additionally check the developer's permits, EIA and reputation.

Если на этом этапе всплывают проблемы — это нормальный повод выйти из сделки, в идеале до невозвратных платежей.If problems surface at this stage, that's a legitimate reason to walk away (ideally before any non-refundable payments).

Шаг 4. Договор купли-продажи (SPA)Step 4. Sale and Purchase Agreement (SPA)

Проверка пройдена — стороны подписывают договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA). Юрист следит, чтобы в нём чётко стояли:After successful checks, the parties sign the Sale and Purchase Agreement (SPA). The lawyer makes sure it clearly states:

• форма владения — фрихолд (или лизхолд, если квота выбрана);the form of ownership — freehold (or leasehold, if the quota is used up);
• точное описание объекта — номер квартиры, площадь, что входит в продажу;a precise description of the unit — unit number, area, what's included;
• график платежей — суммы и сроки;the payment schedule — amounts and dates;
• распределение налогов и сборов — кто и сколько платит при регистрации;the split of taxes and fees — who pays what at registration;
• дата передачи объекта и регистрации;the handover/registration date;
• штрафы за просрочку и условия выхода из сделки.penalties for delay and exit conditions.

Не подписывайте SPA «как есть» от продавца, не показав его своему юристу. Именно здесь закрепляются ваши гарантии.Don't sign the seller's SPA "as is" without showing it to your lawyer. This is where your protections are locked in.

Шаг 5. Перевод денег из-за рубежа и FET-формаStep 5. Transferring money from abroad and the FET form

Это второе ключевое условие фрихолда — и частый источник ошибок. Деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте на тайский банковский счёт (ваш или продавца/застройщика — зависит от схемы сделки).This is the second key condition of freehold — and a frequent source of mistakes. To register a condo as foreign freehold, the purchase money must enter Thailand from abroad in foreign currency into a Thai bank account (yours or the seller's/developer's, depending on the deal structure).

Получив такой перевод, банк выдаёт FET-форму (Foreign Exchange Transaction Form; раньше — Thor Tor 3). Именно её требует Земельный департамент при регистрации квартиры на иностранца: это доказательство, что валюта зашла из-за границы.On receiving such a transfer, the bank issues an FET form (Foreign Exchange Transaction Form; formerly Thor Tor 3). The Land Department requires this form to register a unit to a foreigner — as proof the currency came from abroad.

Критичный нюанс: деньги, которые уже лежат в Таиланде — например, на вашем местном счёте, — для фрихолд-регистрации по квоте не годятся. Поэтому платёж планируют заранее, переводят из-за рубежа в валюте и хранят все банковские подтверждения вместе с FET-формой.A critical nuance: money already inside Thailand (e.g. in your local account) will not work for freehold registration under the quota. So plan the payment in advance, transfer it specifically from abroad in foreign currency, and keep all bank confirmations and the FET form.

Шаг 6. Регистрация в Земельном департаментеStep 6. Registration at the Land Department

Финал — регистрация перехода права. В Земельный департамент юрист и стороны обычно приходят вместе и подают:The finale is registering the transfer of ownership. At the Land Department (usually the lawyer and the parties together), you submit:

• паспорт покупателя;the buyer's passport;
• договор купли-продажи (SPA);the Sale and Purchase Agreement (SPA);
• FET-форма (подтверждение валютного перевода);the FET form (proof of the foreign-currency transfer);
• сертификат о свободной квоте от управляющей компании;the free-quota certificate from the management;
• прочие документы по запросу департамента.any other documents the department requests.

Там же вы платите налоги и сборы (см. ниже), после чего чанот переоформляют на ваше имя. С этого момента вы — собственник квартиры.Taxes and fees are paid there (see below), after which the title (chanote) is transferred into your name. From that moment you're the owner of the unit.

Шаг 7. После сделкиStep 7. After the deal

Сделка закрыта, но пара формальностей остаётся:The deal is closed, but a couple of formalities remain:

• Регистрация в управляющей компании кондоминиума как нового собственника.Registering with the condominium management as the new owner.
• Оплата sinking fund (разовый взнос в фонд капитального ремонта здания) и сборов за общее имущество (common area fees — обычно считаются за кв. м в месяц/год).Paying the sinking fund (a one-off contribution to the building's capital-repair fund) and common area fees (usually charged per sq m per month/year).

Эти платежи стоит уточнить ещё на этапе резервации, чтобы они не стали сюрпризом.It's worth clarifying these at the reservation stage so they don't come as a surprise.

Таблица: этап → что проверить / сделатьTable: stage → what to check / do

Сколько стоит оформлениеWhat registration costs

Кроме цены самой квартиры при регистрации добавляются налоги и сборы. Коротко и ориентировочно:Beyond the price of the unit itself, registration triggers taxes and fees. Briefly and approximately:

• Transfer fee (сбор за переход права) — около 2% от оценочной стоимости. Кто платит — вопрос договорённости; часто делят 50/50 между покупателем и продавцом и фиксируют это в SPA.Transfer fee — about 2% of the assessed value. Who pays is a matter of agreement; it's often split 50/50 between buyer and seller (negotiable, and fixed in the SPA).
• Specific Business Tax (SBT) — около 3,3%. Если объект был в собственности достаточно долго, вместо SBT берут stamp duty (гербовый сбор) 0,5%. Обычно платит продавец.Specific Business Tax (SBT) — about 3.3% — or, if the unit has been owned long enough, stamp duty of 0.5% instead. Usually paid by the seller.

Итого госрасходы по сделке — ориентировочно 2,5–6%+: точная цифра зависит от того, как распределены платежи и какой налог применяется. Плюс гонорар юриста.So government costs on the deal come to roughly 2.5–6%+, depending on how payments are split and which tax applies. Plus the lawyer's fee.

Это упрощённая картина. Детальный разбор — кто что платит, как считается оценочная стоимость, какие бывают исключения — в отдельной статье: «Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде». Механику самой сделки шаг за шагом разбираем здесь: «Сделка: покупка недвижимости в Таиланде пошагово».This is a simplified picture. A detailed breakdown — who pays what, how assessed value is calculated, what exemptions exist — is in a separate article: «Taxes and fees when buying property in Thailand». A step-by-step walkthrough of the transaction mechanics is in «The transaction: buying property in Thailand step by step».

Кондо в Хуа Хине vs виллы в Пак Нам ПранеCondos in Hua Hin vs villas in Pak Nam Pran

Маленькая, но важная оговорка про географию. В самом Хуа Хине кондо-проектов много: есть из чего выбрать, и описанная выше схема фрихолда работает как по учебнику.A small but important note on geography. In Hua Hin itself there are plenty of condo projects — lots of choice, and the freehold scheme above works "by the book."

В Пак Нам Пране, где базируется наша школа, кондо заметно меньше — здесь преобладают виллы и дома. А это другая правовая схема: землю иностранец на своё имя не оформит, поэтому дом обычно берут как «строение в собственность + земля в долгосрочную аренду» либо через узуфрукт или суперфиций. Законно, но устроено иначе, чем покупка кондо.In Pak Nam Pran (where our school is based), there are noticeably fewer condos — villas and houses dominate. And that's a different legal scheme: a foreigner can't register land in their own name, so a house is usually taken as "building owned + land on a long-term lease," or via usufruct/superficies. It's legal, but structured differently from buying a condo.

Если смотрите в сторону дома или виллы у нас в районе — почитайте отдельный разбор про покупку дома: там своя последовательность шагов и свои нюансы. (Если такой статьи ещё нет в журнале — она появится; общая логика по земле и строениям есть в статье про право иностранца на недвижимость.)If you're looking at a house or villa in our area, read the separate guide on buying a house: it has its own sequence of steps and nuances. (If that article isn't in the journal yet — it's coming; the general logic on land and buildings is in the article on a foreigner's property rights.)