Как купить дом или виллу в Пак Нам Пране: что нужно знать иностранцуHow to buy a house or villa in Pak Nam Pran: what a foreigner needs to know

Главное, что нужно понять про домThe key thing to understand about a house

Запомните одно, и половина вопросов отпадёт сама собой: дом стоит на земле, а землёй иностранец в Таиланде напрямую владеть НЕ может.Remember one thing and half the questions answer themselves: a house stands on land, and a foreigner in Thailand cannot own land directly.

Значит, покупка дома — это всегда связка из двух частей:It follows that buying a house is always a combination of two things:

• строение — сам дом можно оформить в собственность на иностранца;owning the building — the house itself can be registered in a foreigner's name;
• права на землю под домом — их оформляют через одну из законных структур: долгосрочную аренду, узуфрукт, суперфиций или реальную тайскую компанию.rights to the land beneath it — arranged through one of the legal structures (a long-term lease, usufruct, superficies, or a real Thai company).

Дом и земля под ним в Таиланде — юридически разные объекты. Поэтому и работает такая конструкция: строение принадлежит вам, а землёй вы пользуетесь по законному, зарегистрированному праву. Это не «лазейка», а обычный механизм, по которому здесь покупают виллы.In Thailand a house and the land under it are legally separate objects. That's exactly why a perfectly workable arrangement is possible: the building belongs to you, while you hold a legal right of use over the land. This isn't a "loophole" — it's a normal mechanism used when buying villas.

Почему дом сложнее кондоWhy a house is more complex than a condo

Квартира в кондоминиуме — самый простой путь для иностранца: покупаете во фрихолд (полную собственность), оформляете на своё имя, получаете чанот. Один объект, понятные правила, одна регистрация.A condominium unit is the simplest route for a foreigner: it can be bought freehold (full ownership), registered in your own name and given a chanote. One object, clear rules, one registration.

С домом так не выйдет, и вот почему:A house doesn't work that way, for several reasons:

• Два объекта вместо одного. Строение и земля — это две разные сделки и две разные строки в документах.Two objects instead of one. You need to deal with the building and the land separately. That's two different deals and two different lines in the documents.
• Землю напрямую нельзя. Квартиру вы оформляете на себя целиком, землю — никогда. Под неё всегда выстраивают отдельную правовую структуру, и от её надёжности зависит вся покупка.Land can't be held directly. A unit you register entirely in your name; land — never directly. A separate legal structure is always built around the land, and the whole purchase depends on how sound it is.
• Больше проверок. У дома есть история: кто-то его строил, получал (или не получал) разрешение, тянул коммуникации, размечал границы участка. Всё это придётся проверять. С квартирой в готовом кондоминиуме таких вопросов не возникает.More checks. A house has a history: someone built it, obtained (or didn't obtain) a permit, ran utilities, marked the plot boundaries. All of this needs checking — none of which arises when buying a unit in a finished condominium.
• «Квоты» нет, зато есть другие риски. В кондо главная проверка — свободная иностранная квота 49%. У дома такого механизма нет, зато появляются вопросы легальности постройки и чистоты титула на землю.No automatic "quota," but other risks. In a condo the key check is the free 49% foreign quota. A house has no such mechanism, but questions of building legality and clean land title appear instead.

Вывод простой: дом интереснее и обычно просторнее, но требует больше внимания и обязательного юриста.The takeaway: a house is often more interesting and more spacious, but it demands more attention and a mandatory lawyer.

Варианты прав на землю под домом (кратко)Options for rights to the land (briefly)

Раз землю нельзя оформить напрямую, под неё выстраивают одну из законных структур. Совсем кратко:Since land can't be registered directly, one of the legal structures is built around it. Very briefly:

• Долгосрочная аренда (лизхолд) — регистрируемое право аренды земли на срок до 30 лет. Распространённый инструмент. Важно: популярную раньше схему «30+30+30» (три продления подряд ради «90 лет») тайские суды на практике перестали считать гарантией в 2025 году — заранее «зашитые» автопродления больше не гарантированы.Long-term lease (leasehold) — a registrable right to lease land for up to 30 years. A common tool. Note: the once-popular "30+30+30" scheme (three consecutive renewals to mimic "90 years") was effectively no longer upheld by Thai courts in practice (2025) — pre-baked automatic renewals are no longer guaranteed.
• Узуфрукт — право пользоваться землёй и извлекать из неё выгоду, в том числе пожизненно. Суды его признают, он надёжнее простой аренды, но не передаётся и прекращается со смертью обладателя.Usufruct — a right to use land and take its benefits, including for life. Recognised by courts and safer than a plain lease, but non-transferable and ending on the holder's death.
• Суперфиций — право владеть строением на чужой земле. В отличие от узуфрукта, передаётся — в том числе по наследству.Superficies — a right to own a building on someone else's land; unlike usufruct, it can be transferred (including by inheritance).
• Тайская компания — землю можно оформить на компанию, но только реальную, с настоящей деятельностью и тайскими участниками. Номинальные структуры незаконны: в стране идёт массовая кампания проверок, санкции — до 3 лет тюрьмы, штраф до 1 млн бат и конфискация земли.Thai company — land can be held by a company, but only a real one, with genuine activity and Thai participants. Nominee structures are illegal: there's a mass crackdown underway, with penalties up to 3 years in prison, a fine up to 1 million baht and confiscation of the land.

Что подойдёт именно вам, зависит от целей: на сколько лет берёте, для себя или с прицелом на наследников, один покупатель или семья. Все формы мы подробно разобрали в отдельной статье: фрихолд, лизхолд, узуфрукт — как владеть домом и землёй. Структуру под землю выбирают с юристом ДО внесения задатка — это первое и главное решение.Which option suits you depends on your goals (how many years, for yourself or with heirs in mind, a single buyer or a family). We covered all the forms in detail in a separate article: freehold, leasehold, usufruct — how to own a house and land. The land structure is chosen with a lawyer BEFORE paying a deposit — it's the first and most important decision.

Шаги покупки дома (по порядку)Steps to buying a house (in order)

Покупка дома на земле — это цепочка понятных шагов. Обычно она выглядит так:Buying a house on land is a sequence of clear steps. Here's how it usually looks:

• Выбрать структуру владения землёй — с юристом, ДО задатка. Это фундамент сделки. Аренда, узуфрукт, суперфиций или компания — решают в самом начале, а не после того, как деньги внесены.Decide on the land-ownership structure — with a lawyer, BEFORE the deposit. This is the foundation of the deal. Which option (lease, usufruct, superficies, company) suits your situation is decided at the very start, not after the money is in.
• Проверить титул земли в Земельном департаменте. Юрист смотрит, какой у участка титул. Самый надёжный — чанот (Chanote, Nor Sor 4 Jor): полноценный титул с точными границами. Заодно выясняет, кто на самом деле собственник земли и нет ли обременений — залогов, споров, сервитутов.Verify the land title at the Land Department. The lawyer checks what type of title the plot has. The most reliable is a chanote (Nor Sor 4 Jor): a full title with precise boundaries. At the same time you find out who actually owns the land and whether there are any encumbrances (mortgages, disputes, servitudes).
• Забронировать объект и внести депозит. К этому моменту структура владения уже согласована.Reservation and deposit. After the preliminary check, the property is reserved and a deposit paid. By this point the ownership structure should already be agreed.
• Due diligence — углублённая проверка. Теперь очередь дома: есть ли разрешение на строительство, построен ли дом легально и по проекту, нет ли долгов и обременений, совпадают ли фактические границы участка с документами.Due diligence (in-depth check). Here the house itself is checked: is there a building permit, was the house built legally and to plan, are there debts or encumbrances, do the actual plot boundaries match the documents.
• Подписать договоры. Их два: договор купли-продажи строения (дом на иностранца) и регистрация права на землю — аренды, узуфрукта или суперфиция. Это и есть та самая связка «строение + земля».Contracts. Two blocks are drawn up: the sale-and-purchase contract for the building (the house to the foreigner) + registration of the land right — lease, usufruct or superficies. This is the building + land "combination."
• Оплатить. Для регистрации строения FET-форма не обязательна так строго, как для фрихолд-кондо по квоте. Но деньги на покупку разумно завести из-за рубежа: сделка выглядит прозрачнее, да и вывести средства обратно потом будет проще. Сохраняйте все банковские подтверждения.Payment. For registering the building, an FET form isn't required as strictly as for a freehold condo under the quota. But bringing the purchase money in from abroad is still sensible — it keeps the deal transparent and eases a possible repatriation of funds later. Keep all bank confirmations.
• Зарегистрировать права в Земельном департаменте и оплатить сборы и налоги. Финальный шаг. Права возникают только после регистрации — устные договорённости силы не имеют.Registration at the Land Department and payment of fees/taxes. The final step: rights are officially registered and the due fees and taxes paid. Only after registration are the rights considered established — verbal agreements carry no weight.

Проверки, важные именно для домаChecks that matter specifically for a house

При покупке готового кондо многих этих вопросов не возникает. При покупке дома — возникают, и пропускать их нельзя.When buying a finished condo, many of these questions don't arise. When buying a house, they do — and they can't be skipped.

• Разрешение на строительство. Оно должно быть, и дом должен быть построен в соответствии с ним. Постройка «без бумаг» или с отклонениями от проекта — риск для нового владельца.Building permit. The house should have a building permit, and it matters that the house was built in accordance with it. A building "without papers" or deviating from the plan is a risk for the new owner.
• Легальность постройки. Дом должен стоять легально: на земле, где разрешено строить, без нарушения отступов от границ, прибрежных и природоохранных ограничений. У моря и рядом с национальными парками к этому относятся серьёзно.Legality of the build. The house must stand legally: on land where building is allowed, without breaching setbacks from boundaries or coastal and environmental restrictions. In areas near the sea and national parks this is taken seriously.
• Границы участка. Фактические границы должны совпадать с титулом. Несовпадения, забор или постройка, заехавшие на соседний участок, неотмежёванные куски — частый источник споров. Чанот с точными границами сильно упрощает жизнь.Plot boundaries. The actual boundaries must match what's in the title. Mismatches, a structure or fence encroaching on a neighbour's plot, unsurveyed pieces — a common source of disputes. A chanote with precise boundaries makes life much easier here.
• Долги и обременения. На доме и земле не должно быть залогов, ипотек, неоплаченных счетов и незакрытых споров. Всё это всплывает при проверке титула и в Земельном департаменте.Debts and encumbrances. It's checked whether the house and land carry mortgages, liens, unpaid bills or open disputes. All of this surfaces in the title check and at the Land Department.
• Кто продавец. Убедитесь, что он действительно вправе продавать — и землю, и строение.Who the seller is. You must confirm the seller actually has the right to sell — both the land and the building.

Эти проверки делает юрист в рамках due diligence. Самостоятельно, «на глаз», их не провести — и именно на этом этапе чаще всего экономят зря.All these checks are the lawyer's job and part of due diligence. You can't do them "by eye" yourself, and this is the stage people most often try to save on, wrongly.

Сборы и налоги при оформлении (кратко)Fees and taxes at registration (briefly)

При регистрации сделки в Земельном департаменте платят государственные сборы и налоги. Ориентировочно:When the deal is registered at the Land Department, state fees and taxes are paid. Approximately:

• Transfer fee (сбор за переоформление) — около 2% от оценочной стоимости;Transfer fee — about 2% of the appraised value;
• Specific Business Tax (SBT) — около 3,3% или, если SBT не применяется, гербовый сбор (stamp duty) 0,5%;Specific Business Tax (SBT) — about 3.3% or, if SBT doesn't apply, stamp duty 0.5%;
• Withholding tax (подоходный налог у источника) — считают отдельно, обычно он ложится на продавца.Withholding tax — calculated and usually borne by the seller.

Это ориентиры, а не точные цифры: итог зависит от оценочной стоимости, срока владения и того, кто по договору какие расходы несёт. Часто стороны делят сборы по договорённости. Подробный разбор — в отдельной статье: налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде.These are ballpark figures, not exact numbers: the final amounts depend on the appraised value, the length of ownership and who bears which costs under the contract. Often the parties split the fees by agreement. A detailed breakdown is in a separate article: taxes and fees when buying property in Thailand.

Дом в Пак Нам Пране: что учестьA house in Pak Nam Pran: what to keep in mind

Если присматриваетесь именно к нашему посёлку — пара слов по-честному, как от соседей, а не от агентства.If you're looking specifically at our village — a few honest words, as neighbours rather than an agency.

Пак Нам Пран стоит на берегу, в районе Пранбури, рядом с национальным парком Сам Рой Йот. Здесь популярны виллы с бассейном и участки под дом: простор, зелень, спокойный ритм, без столичной суеты. Место растёт: появляется инфраструктура, сюда едут кататься на кайте, проводят спортивные события. Поэтому дом тут интересен и для жизни, и как возможное вложение.Pak Nam Pran sits on the coast, in the Pranburi district, next to the Sam Roi Yot national park. Pool villas and building plots are popular here: space, greenery, an unhurried pace, without big-city bustle. The place is growing — infrastructure is appearing, people come here to kite, sporting events are held. So a house here is interesting both to live in and as a possible investment.

Несколько практичных мыслей про дома у моря:A few practical thoughts about houses by the sea:

• Близость к воде — и плюс, и нюанс. Чем ближе к берегу, тем строже бывают ограничения на строительство и тем важнее проверить легальность постройки и отступы.Proximity to the water is both a plus and a catch. The closer to the shore, the stricter the building restrictions can be, and the more important it is to check the legality of the build and the setbacks.
• Бассейн и участок нужно обслуживать. Закладывайте в бюджет сад, бассейн, охрану. У дома это заметнее, чем у квартиры.A pool and a plot need maintenance. Budget for the garden, the pool, security. For a house this weighs more than for an apartment.
• Структуру под землю продумайте заранее. Для виллы вопрос «как оформлена земля» особенно важен: участок — существенная часть стоимости.Settle the land structure in advance. For a villa, "how the land is held" matters especially, because the plot is a substantial part of the value.

JollyKite давно здесь. Мы знаем Пак Нам Пран изнутри и с удовольствием поможем сориентироваться: где какие места, что за ветер, как устроена жизнь у моря. А юридическую сторону сделки вас проведёт лицензированный юрист.JollyKite has been here a long time. We know Pak Nam Pran from the inside and are happy to help you get your bearings: which spots are which, what the wind is like, how life by the sea works. The legal side of a deal will be guided by a licensed lawyer.

Хотите посмотреть район вживую? Загляните на наш спот или почитайте подробнее про недвижимость в Пак Нам Пране и Сам Рой Йот.Want to see the area for yourself? Stop by our spot or read more about property in Pak Nam Pran and Sam Roi Yot.